A partir de 2026, a Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, iniciou os testes de ajustes no sistema, com mudanças significativas para a locação de imóveis de curta temporada, conhecido popularmente como short stay. A principal mudança foi o aumento da carga tributária para grandes proprietários, que agora foram equiparados ao sistema hoteleiro.

O especialista em mercado imobiliário e sócio-diretor da URBS Imobiliária, Ricardo Teixeira, explica que a Reforma Tributária reorganizou os tributos sobre consumo e deixou mais clara a diferença entre renda patrimonial e atividade econômica estruturada. A nova tributação, em fase de testes a partir deste ano, e com cobrança escalonada de 2027 a 2032, não afetará todos os proprietários, apenas os que se enquadrarem como locatários profissionais.

“No caso da curta temporada, o ponto central não é o uso de plataformas digitais, mas o nível de escala, recorrência e faturamento da operação. Quando a atividade se aproxima de um serviço contínuo, com volume elevado, o Estado passa a enxergá-la de forma semelhante à hotelaria”, explica Ricardo.

O ponto central da mudança é a equiparação da locação por temporada a atividades de hotelaria, sujeitando-as ao novo IVA Dual (IBS e CBS).  A curta temporada já era tratada como atividade econômica antes da Reforma. O que mudou foi a organização dos tributos: PIS e Cofins deram lugar à CBS, e o ISS foi substituído pelo IBS, enquanto IRPJ e CSLL permanecem.

Nesse sentido, a nova legislação estabelece que imóveis utilizados como “serviço de hospedagem” de curta temporada, com aluguel de até 90 dias consecutivos, terão uma taxa efetiva estimada em cerca de 16,8%. Já os aluguéis residenciais de longo prazo, pagarão uma alíquota de aproximadamente 8,4%.

“O cenário de tributação mais elevado está associado a operações estruturadas, com múltiplos imóveis e faturamento relevante. Para a pessoa física, a legislação estabelece critérios objetivos: somente quando há mais de três imóveis alugados simultaneamente e receita anual superior a R$ 240 mil ocorre o enquadramento como atividade econômica sujeita aos novos tributos sobre consumo”, detalha o especialista. Ou seja, quem aluga pouco imóveis ou tem renda inferior ao limite estabelecido continuará pagando o Imposto de Renda tradicional.

Outra mudança considerável é que os locatários que se enquadrarem no novo IVA Dual deverão emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e). “Agora em 2026, durante a fase de testes, terá apenas uma emissão simbólica para que os contribuintes se acostumem com o novo sistema com taxa de 1%”, pontua Ricardo. “A alíquota cheia do IVA passará a ser aplicada somente a partir de 2032”, tranquiliza o especialista.